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SOHO中国欲砍掉烂尾楼业务盈利能力有待观察

贡献者:licai004类别:买房置业
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知识摘要:SOHO中国欲砍掉烂尾楼业务盈利能力有待观察:“烂尾楼专业户”不收烂尾楼了?SOHO中国董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示,“2012年公司将谨慎收缩战线,并购目标仅针对土地,‘烂尾楼’、在建工程等将不再考虑。”此言一出,SOHO中国股价应声而落,5个交易日连续下跌近10%。
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86722官网资料-SOHO中国欲砍掉烂尾楼业务盈利能力有待观察

“烂尾楼专业户”不收烂尾楼了?SOHO中国董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示,“2012年公司将谨慎收缩战线,并购目标仅针对土地,‘烂尾楼’、在建工程等将不再考虑。”此言一出,SOHO中国股价应声而落,5个交易日连续下跌近10%。

本刊统计发现,“烂尾楼改造工程”并非SOHO中国的“非经常性项目”,而是“主营业务”。若实施潘石屹所说的“不收烂尾楼”政策,SOHO中国的盈利能力将有待观察。

新增项目半数来自烂尾

建外SOHO一炮打响之后,SOHO中国的精力更多转移到从价值洼地中挖掘出某个项目,套上自己的品牌,简单包装一番,借助超强的营销能力,以成倍的价格卖出去。从开创散售模式到淘金烂尾楼,SOHO中国可谓迈入了更高的段位:由买地卖房子升级到买房子卖品牌,利用成功的惯性,做起了“一本万利”的生意。

SOHO中国收购烂尾楼的密集期要从2007年算起。作为SOHO中国上市后的首笔交易,潘石屹一口气从华远集团购得两处烂尾楼——“民源大厦”和“北京公馆”,更名为“光华SOHOII”和“SOHO北京公馆”。从此,SOHO中国大量收购北京上海两地的烂尾项目。

SOHO中国2009年至今做过的18个项目中,有9个在接手前是空置、烂尾,占据半壁江山。业内也将“烂尾楼专业户”的称号赠予了SOHO中国。

不过,2010年5月北京官方出台禁止物业散售政策之后,SOHO中国转战上海,收购烂尾楼的机会减少。而楼市调控令SOHO中国的销售遭遇滑铁卢,营销体系出现动荡,负债攀升存货高企,大捡烂尾楼快钱的模式遭遇挑战,何去何从关系到公司未来的命运。

“二手货”支撑高利润

易城中国提供的数据显示,2011年三季度,北京甲级写字楼平均售价季度为30620元/平方米,而SOHO中国的写字楼售价早在2007年上市的时候就已达35775元/平方米,2010年则达到59824元/平方米,年复合增长率近20%,且一直高于周边住宅价格。

高售价使得SOHO中国的净利率远超房地产行业平均13%的水平。在2009年达到45.7%, 2007年和2010年分别达到28.58%和20.71%。

在房地产行业里,“高周转”和“高利润率”往往不可兼得。SOHO中国能够两者兼备,烂尾楼功不可没。

2007年,SOHO中国的存货周转率是万科的两倍多;2010年,SOHO中国的存货周转率是万科的3倍。但在经济波动期,SOHO中国则不如万科“货如轮转”。

SOHO中国收购过来的“二手货”不但创造了高毛利率,还使周转率又上了一个台阶。众所周知,SOHO中国项目数量不多,不以拿地能力见长。故“戒掉”烂尾楼,SOHO中国如何保持业绩令人产生高度怀疑。

以SOHO中山广场为例。2011年5月6日SOHO以32亿元总额收购上海新世纪长宁商业中心的A、B幢办公楼及地下室,更名为“SOHO中山广场”,收购均价2.25万元/平方米。在完成收购3个月后,即2011年8月14日,SOHO中国正式对外销售。在不到半个月的时间里,SOHO中山广场完成合同销售金额14.33亿元,销售均价4.88万元/平方米,翻了一倍。

2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。
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