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公积金贷款

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标签:公积金贷款 
知识摘要:公积金贷款:建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施,目的在于由国家、集体、个人三方共同负担,解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
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86722官网资料-公积金贷款

公积金贷款

  建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施,目的在于由国家、集体、个人三方共同负担,解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 按照规定,凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的相关规定,申请公积金贷款。
 
  公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可不再提。  
  公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照规定提取法定公积金和法定公益金之前,应当先用当年利润弥补亏损。 
  公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。 
  股份有限公司经股东大会决议将公积金转为资本时,按股东原有股份比例派送新股或者增加每股面值。但法定公积金转为资本时,所留存的该项公积金不得少于注册资本的百分之二十五。 
  公积金是公司在资本之外所保留的资金金额,又称附加资本或准备金.公积金分为盈余公积金和资本公积金. 
  住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 
  住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义: 
  (1)住房公积金只在城镇建立,农村不建立住房公积金制度。 
  (2)只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度,离退休职工也不实行住房公积金制度。 
  (3)住房公积金由两部分组成,一部分由职工所在单位缴存,另一部分由职工个人缴存,职工个人缴存部分由单位代扣后,连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。 
  (4)住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立,职工在职期间必须不间断地按规定缴存,除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外,不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 
  (5)住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金,具有两个特征:一是积累性,即住房公积金虽然是职工工资的组成部分,但不以现金形式发放,并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内,实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用,存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房,或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时,才可提取本人帐户内的住房公积金。 
任意公积金
  《公司法》第一百六十七条规定公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可以不再提取。 又称任意盈余公积金。 
住房公积金作用
  1:筹集住房资金; 
  2:提高职工个人购房、建房能力; 
  3:使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。 
  北京公积金贷款按照《北京住房公积金贷款办法》第二条规定,  
公积金贷款
住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金,委托银行向购买、建造、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职金发放的贷款。 
住房公积金提取
提取
  1、户口迁移的,提供本人身份、户口迁移证明; 
  2、工作调动离开本行政区域的,提供本人身份和调令或与新单位签定的经当地劳动管理部门鉴证(备案)的劳动合同或所在地公安部门出具的暂住证明;总公司内部跨行政区域的工作调动,无调令、新签订的劳动合同,可承认总公司人事部门的出具的工作调动的证明;  
公积金贷款流程示意图
3、注销职工个人住房公积金账户。 
  火灾、洪水、龙卷风等自然灾害使自住住房受损提取 
  (1)、遭受火灾的,提供消防部门的火灾出救及住房损失程度证明; 
  (2)、遭受洪水、龙卷风等自然灾害的,提供气象部门提供的灾害性天气证明及住房损失程度证明; 
  (3)、提取本人及其家庭成员住房公积金的,提取额度合计不得超过住房损失总额。 

离休、退休提取
  1、提供本人身份。 
  2、其他符合法定退休年龄的,提供退休证。 
  3、注销职工个人住房公积金账户。
 
公积金贷款和商业贷款利率对比

  公积金贷款和商业贷款利率对比 
  以2011年7月7日最新调整利率为准 
   
  商业贷款 公积金贷款 
  贷款期限 贷款利率(%) 贷款利率(%) 
  1年 6.56 4.45 
  1-3(含)年 6.65 4.45 
  3-5(含)年 6.90 4.45 
  5年以上 7.05 4.90 

公积金贷款谨防误区
  针对许多购房者对公积金贷款使用的误区,金融理财专家指出,公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额,而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。以28万贷款25年还清为例,公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元,许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。但这么做的结果是,贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有47000多元的贷款本金尚未偿还,并最终导致末期还款压力巨大。 

贷款额度

计算公式:
  
  大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度,比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元,申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。 
  其次,住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%; 
  住房公积金贷款额度公式: 
  借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限) 
  若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。 
  不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。 
  申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中:月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。 
按还贷能力计算
  [(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。 
  使用配偶额度的: 
  [(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。 
  其中还贷能力系数为40% 
  月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。 
按房屋价格计算
  计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款成数 
  其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定: 
  a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。 
  职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女,下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房),且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的,应支付不低于所购住房价款20%的首付款,贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米,应支付不低于所购住房价款30%的首付款,贷款额度不高于所购住房价款的70%。 
  职工家庭贷款购买第二套住房的,应支付不低于所购住房价款50%的首付款,贷款额度不高于所购住房价款的50%。 
  职工家庭贷款购买第三套及以上住房的,暂停发放个人住房公积金贷款。 
  购买私产住房的,房屋价格和评估价格不一致时,取二者低值核定额度。 
  购买定向安置经济适用住房的,贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。 
  b.购买公有现住房的,贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。 
按账户余额计算
  职工申请住房公积金贷款的,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为职工及配偶住房公积金账户余额之和)的10倍,住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。 
贷款条件
  大部分都定制了相关的住房公积金贷款条件,各城市条件要求大致相同。以成都为例: 
  1、具有成都市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工; 
  2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金,并没有支取公积金用于支付购房首付款,同时无公积金贷款余额; 
  3、具有购买住房的合同或协议,且首期付款金额不低于所购住房价值的30%; 
  4、有较稳定的职业及经济收入,具备相应的贷款偿还能力,个人信用良好; 
  5、有公积金中心认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位作为保证人; 
  6、公积金中心规定的其他条件。 
公积金贷款流程
  1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料: 
  (一)申请人及配偶住房公积金缴存证明; 
  (二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留),婚姻状况证明文件; 
  (三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明; 
  (四)购买住房的合同、协议等有效证明文件; 
  (五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明,有关部门出具的抵押物估价证明; 
  (六)公积金中心要求提供的其他资料。 
  2、对资料齐全的借款申请,银行及时受理审查,并及时报送公积金中心。 
  3、公积金中心负责审批贷款,并及时将审批结果通知银行。 
  4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续,由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议,并将借款合同等手续送公积金中心复核,公积金中心核准后即划拨委贷基金,由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。 
  5、以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续,抵押合同或协议由夫妻双方签字,以有价证券质押的,借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。 
公积金贷款优势
  (1)方便程度,办理时间等上差不多。 
  (2)商贷一般没有贷款上限或上限很高,借款人可以直接申请比较高的贷款金额,住房公积金贷款有上限控制,但高额度的贷款需求可以通过组合贷款方式解决。 
  (3)商贷的贷款对象范围比较广,住房公积金贷款一般是住房公积金缴存人。 
  3、开发商拒绝住房公积金贷款现象的原因、分析和对策 
  (1)原因 
  部分开发商拒绝住房公积金贷款或有一些歧视政策主要有以下原因: 
  A、商业银行的恶意竞争和利益驱动给开发商的影响。银行存在个人购房贷款的恶性竞争,(降低审贷标准,通过开发贷款抢夺个贷,费用利益关系,政策制定的平衡考虑如提前还款违约金等)。银行有对开发商施加影响的手段和条件。(开发贷款,费用灵活,银企关系如存款帐户等,现场驻点)。误导影响甚至要求开发商对住房公积金贷款限制。(检查开发商时大多数情况) 
  B、开发商对住房公积金贷款尤其是现在的情况不了解,有误解,以及社会上存在的一些不实的舆论。(2003年前受银行制约影响了住房公积金贷款的速度,2003年之后中心调整贷款流程,速度效率能够满足需要,但仍有遗留的影响导致对住房公积金贷款的误解。) 
  C、卖方市场,开发商强势。住房公积金贷款主要对个人有好处。 
  D、需要加大宣传,让职工了解住房公积金贷款的实际情况。 
  (2)客观情况和看法 
  A、速度效率个人办理的方便程度不比银行商业贷款差。说住房公积金贷款复杂慢的人群基本上都没办过住房公积金贷款。 
  B、从以上好处可以知道对个人是有实际利益优惠的,尤其在利息支出方面。 
  C、有住房公积金符合住房公积金贷款条件还是选择住房公积金贷款好。银行等了解的人员贷款选择。 
公积金贷款政策
  住建部、财政部、人民银行、银监会四部委于2010年11月3日联合下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,再次强化了差别化的信贷政策。 《通知》规定,住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 
  《通知》规定,使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米 
  (含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。 
  第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 
  四部委认为,这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性,也体现了差别化的住房信贷政策。 
  《通知》指出,住房公积金个人贷款规模主要由最高贷款额度控制。各地住房公积金管理委员会要根据实际,以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则,合理确定住房公积金个人贷款最高额度,并按规定进行备案。 
  《通知》还强调,城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施,切实加强贷款风险管理,保障资金安全,维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门,抓紧建立信息共享机制,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。 

公积金贷款条件
  向北京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款的借款申请人,其住房公积金缴存须满足以下两个条件之一: 
  1、借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上,同时足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上,(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金),且申请贷款时处于缴存状态。 
  对于经中心审批同意,处于缓缴状态的单位,其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上,且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下,可以申请贷款。 
  2、借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。 
  如果您满足以上条件之一,就符合“住房公积金贷款”的申请条件。购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足,建立住房公积金账户,且处于缴存状态的条件,即可申请住房公积金贷款。


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