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买海景房之前必读文章:海景房优缺点详论

贡献者:admin类别:买房置业
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标签:海景房 房产 
知识摘要:买海景房之前必读文章:海景房优缺点详论:“我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”著名诗人海子这句脍炙人口的诗句所描绘的生活状态是海景房的真实写照。海南的房子,早已经不单是普通住宅属性,富氧的空气、温暖的气候、洁白的沙滩及美丽的海湾,是人们在此置业的重要考量因素。
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86722官网资料-买海景房之前必读文章:海景房优缺点详论

买海景房之前必读文章:海景房优缺点详论

“我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”著名诗人海子这句脍炙人口的诗句所描绘的生活状态是海景房的真实写照。

海南的房子,早已经不单是普通住宅属性,富氧的空气、温暖的气候、洁白的沙滩及美丽的海湾,是人们在此置业的重要考量因素。而在这其中,对海景房尤为热捧。甚至有人说:“来海南买房,不能看海那还有什么意义啊。”

对海景房的偏爱,造就了市场上海景产品的奇货可居。海景房不愁卖,价格也卖得会更高一些。正常来说,同一个项目海景与非海景公寓的均价价差能达到20%,即非海景公寓均价10000,则海景公寓均价达到12000。当然,海景房卖高价不是没有道理的。海景公寓产品,为了更大化地利用海景景观资源,一般会做270度的大面宽观景阳台,户型设计也更具度假感,如开放式厨房、落地玻璃门、大型转角飘窗等。在阳台甚至卧室的床上俯瞰壮阔的海面,那种油然而生的舒适与惬意、放松与释然,令人心生向往。与非海景公寓相比,单纯以海景所带来的美好度假居住体验,海景公寓这20%的溢价其实是合理的。

不过,这并不意味着海景房就啥都好,更不能说离海越近越好。

1、

按照业内对海景房的等级划分,以离海距离的远近将海景房划分为一线海景、二线海景、三线海景。离海距离在300米以内的为一线海景、800米以内的为二线海景,距离海边超过800米、能看见海的统称为三线海景。房产市场上对海景房的定价也是简单粗暴,离海越近越贵,这就导致了一些海景项目拼命比拼离海距离:离海仅500米、离海仅300米、离海仅100米,最夸张的是澄迈盈滨半岛一个项目竟打出了广告:离海仅36米!!照这样下去,估计不久之后就有项目在海上造房子了。

靠海太近,有极大的安全隐患,一是海啸、二是台风。几十米高的大海啸不常见,但台风引发的小海啸还是时常会有的。耸立在海边的房子,没有植被或其他建筑物进行遮挡,在狂风巨浪中,其居住风险可想而知。基于此,政府部门果断出台了规定,限制在海边建造住宅。2013年,海南政府相关部门规定:“今后海岸线最高潮位200米范围内不再审批住宅用地。”

2、

只要不是杵在海边,台风及引发的小海啸这些自然灾害带来的影响不会太大。然而,海景房还会面临其他一系列令人头疼的问题:

一是风大,除去每年1-2次的台风,海南东部海域大多属于外海,海风常年不间断,大风狂刮,虽对人没有太大影响,但打开门窗空气对流就会把家里吹的一团糟,关又会闷热难耐;

二是海风湿度大、腐蚀性强,海风吹来的是带着咸海水的高湿度空气,在海边的房子,其建筑外墙腐蚀的速度会比城市中的房产快4倍以上,一些较为劣质的滨海项目,房屋外立面在3年之后就会钢筋生锈裸露,锈水外流致墙体发黄。室内的家具则更难维护,木质家具基本不能用,容易腐烂脱落,电器长期不用就会潮坏。最难熬的是冬季时节,房屋整个都笼罩在一片雾气之中,室内上潮严重。

三是紫外线强烈,科学观测数据显示,裸地、水泥地、草地、砂子和黑士的紫外反射率分别为2.4%,6.7%,2.1%,4.2%和6.6%,而海面的紫外反射率大概10%,与柏油马路相当。想想夏季38度高温时在柏油马路上裸晒是怎样的一种感受?强烈的紫外线照射对最直接的影响便是皮肤受损严重、容易变黑。常年在海上打渔的渔民,他们就是最好的例证。(涂上防晒霜,偶尔晒晒还是蛮好的)

对于靠海太近的房子是否适合长期居住,我们再来看一个常年生活在小岛上的人是怎么说的:“虽然我们家不是大家口中洋气的海景房,但是我们住在海岛上,距离海边也就500米以内,走路几分钟就到了,确实,这里空气宜人,环境不错,但是岛上所有居民的通病就是——关节炎。风湿病,滑膜炎,这是岛上居民因常年一辈子住在海岛上导致的,我妈本身就是重度滑膜炎,走路极其不方便,为什么说这是潮湿导致的,因为同样病情的亲人搬到城市中之后,就修养好了。所以我觉得靠近大海住着实会有一定的弊端。”

3、

大家可能会问:如果我一定要买海景房,这个所谓的离海太近,到底多少距离是近,多少适合居住呢?其实没有标准的说法。客户的买房目的不同、区域的植被覆盖率不同、内外海等,都会影响到对海景房的具体需求:一个养老客户,他就不能买离海太近的房产,如果是长期居住,甚至连海景房都不用考虑;海边的植被覆盖率,会极大地影响到海风风级,茂盛的防护林能起到很好的防风效果;而同样的离海距离,内海与外海的居住适宜度是完全不一样的,以海南为例,西线海湾是属于内海北部湾,东线是属于外海南海,西线靠海却不潮,东线沿海地区,一到冬季湿度高达90%。

对于投资度假型客户,海景房合理的离海距离到底是多少呢。正常情况下,按照客户买房之后的反馈,想要兼顾良好的海景视野及较高的居住适宜度,500米是一个可取的选择距离(具体请综合考量上述各方面因素)。

投资度假型客户,大多只是短期度假,目的即是享受这美妙的滨海度假时光,不用有太多的顾虑。目前海南的滨海度假项目基本都有引进托管公司专门负责打理度假产品,房屋的维护保养完全可以放心。在闲置期间,还可委托酒店管理公司代为租赁,享受租金收益分红,海南项目的住宅托管收益一般是按照5成返还给业主。我们来算一下,按照300元/晚的售价,年入住率60%的情况下,业主每年可享受到32850元的收益分红,相当于一套小户型公寓10%的年投资回报。

海景房是一类稀缺产品,特别是像海南这样一个空气清新、气候宜人、绿色环保的国际旅游城市,这里的海景房不仅是度假的首选,更是投资的必备。

不过,请记住上面的话:海景房虽好,可不要随便买哦。


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