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楼市历史拐点是否来临?

贡献者:licai004类别:买房置业
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知识摘要:楼市历史拐点是否来临?:中国楼市泡沫软着陆的前景,取决于未来的财政体制改革和体制改革。据每日经济新闻12月2日报道,目前中国房价下行的动力跟2008年一样,来自开发商去存货。
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86722官网资料-楼市历史拐点是否来临?

中国楼市泡沫软着陆的前景,取决于未来的财政体制改革和体制改革。

据每日经济新闻12月2日报道,目前中国房价下行的动力跟2008年一样,来自开发商去存货。Wind数据统计显示,按照申万一级行业分类的A股144家上市房企,截至今年三季报数据,存货总量已经达到了1.22万亿元,较去年同期的0.86万亿元大幅上涨41.86%。2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成,但在本轮调控下,房地产行业去库存过程一直比较缓慢,即使已经持续了8个季度,直到最近才有加快去库存速度的迹象。

土地财政改变带来拐点

个中缘由是,大量资金从商业银行“脱媒”,通过各式各样的金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商之所以能接受30%以上的借贷利息,在于手上有大量的资产储备 (土地),他们坚信地方政府日子比之更难过,一旦货币再次松动,这些资产会以20%~30%幅度升值,从而消化掉利息成本的上涨。

如果此次政府容忍经济减速的决心比想象中要坚决,随着时间的推移,失望的情绪会主导地产市场,政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策,是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入,地产商将不得不降价销售。不过,这种压房企去存货的套路,决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定,而不具备持续的动能。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府上,而不在中国的家庭。所以中国房价降价的压力主要集中在新盘,是新盘引导二手房,期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。

在西方国家,由于杠杆建立在家庭,一旦家庭投资者入不敷出,投资者就会立即被迫出卖资产。换句话说,如果投资者有其他资金来填补现金流缺口的话,他并不需要立即出卖资产,尤其是当他对未来资产价格上升还存在幻想的时候。而中国的家庭目前没有明显改善财务表的动能,家庭的低杠杆使得中国楼价的调整不太可能类似西方国家的持续而快速。

目前看,中国建立在房地产的金融杠杆可能比我原来预期的要高,从各方面信息来看,有不少生产和物流环节的企业资金变向进入了这个市场。随着经济下行的加速,部分企业去杠杆的压力大幅上升,这可能加大中国楼市第一阶段下跌的幅度。

中国楼市的历史拐点是否就此来临?这要看支撑中国房价的土地财政逻辑基础是否会发生改变,从而引致中国的货币条件归于严谨,因为中国的货币扩张机制独特,财政决定货币,即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体。

同时也要关注终结中国宽货币的外部条件的变化。今年以来,美国经济开始逐步显现一些积极因素聚 集。

汤森路透/PayNet小企业贷款指数已经呈现出越来越强的趋势,已经连续5个季度,小企业信贷增速在20%水平。与之对应的美国失业率在最近一个季度下降较为明显,10月份上缴失业保险金的人数增加了61万人。

再看美股,今年上半年带动美股上冲的主力是科技股,如IBM、Google等。除了苹果属于制造业以外,其他都不需要用到代工也能成长。此外,资本给所谓商业模式创新的公司以极高的评价 , 像 face book、Twitter、Groupon等这些极富创新活力的企业,未上市就受到资本热捧,它们是否会演变成新经济因素的集群式迸发仍有待观察。

9月下旬,道琼斯指数带头上冲的是麦当劳、W-mart、Veri-zon,也都以内需为主。
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